ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NEDİR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, taşınmaz sahibinin yapılacak katların belirli bir payını yükleniciye devretmesi, yüklenicinin de bunun karşılığında taşınmaz üzerinde yaptığı belirli sayıda bağımsız bölümü taşınmaz sahibine teslim etmesini konu alan iki taraflı bir sözleşmedir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine, uygulamada kat karşılığı inşaat sözleşmesi de denmektedir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerine ilişkin yasalarımızda özel bir düzenleme mevcut olmayıp, Türk Borçlar Kanunu’nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmeleri kapsamında değerlendirme yapılmaktadır.
İki tarafa borç yükleyen sözleşmelerdendir. Bu nedenle taraflar karşılıklı yükümlülüklerinin eksiksiz yerine getirmek zorundadır.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE YÜKLENİCİ VE ARSA SAHİBİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ NELERDİR?
Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi uyarınca yüklenicinin sözleşmede kararlaştırılan tapu kaydı ya da bağımsız bölümlere hak kazanabilmesi için inşaatı sözleşme ve ekleri, tasdikli ruhsat ve projesine, imar ile fen ve tekniğine uygun olarak tamamlayıp teslim etmesi gerekir. Uygulamada, yüklenici tapuya hak kazanmamasına rağmen finans temini olanağı sağlamak üzere sözleşmenin başlangıcında ya da aşamalı olarak tapu devri yapılacağı kabul edilmekte ve yapılmaktadır. Ancak yapılan bu devirler avans niteliğinde olup tapu payı devredilmiş olsa dahi yüklenici edimini tamamen yerine getirmediği sürece ayni hakkı kazanması mümkün değildir. Bu sebeple arsa sahibi avans niteliğinde devrettiği arsa paylarının iadesini isteyebilir. Eğer yüklenici üçüncü kişiye temlik etmiş veya satış vaadinde bulunmuş ise burada üçüncü kişinin iyiniyet iddiası dinlenilmeden tapu arsa sahibine iade edilir. Zira ancak gerçek alacak (hak kazanılan) temlik edilebileceğinden yüklenicinin kazanamadığı hakkın temlikinden söz edilemez.
Kat karşılığı sözleşmelerde, arsa sahiplerinin de edimlerini tam ve eksiksiz yerine getirme yükümlülüğü bulunmakta olup arsanın her türlü ayıptan arındırılmış olarak teslimi en önemli edimidir. Arsanın örneğin hacizlerle yükümlü olarak verilmesi halinde bu edimin yerine getirildiğinden söz edilemez.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMELERİNDE MALZEMEYİ KİM SAĞLAR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşme serbestisi kapsamında taraflar yapılacak inşaatta kullanılan malzemenin yüklenici ya da arsa sahipleri tarafından karşılanmasını kararlaştırabilirler.
Taraflar arasında buna ilişkin bir anlaşma yok ise veya arsa sahipleri tarafından malzemelerin kendileri tarafından temin edildiği kanıtlanmamışsa karine malzemenin yüklenici tarafından temin edildiğidir.
+Yargıtay 15. HD., 2012/7114 E., 2013/5213 K. ‘…Tarafların beyanlarından kapsamı konusunda mutabakat bulunmamakla birlikte davalının üstlendiği bazı taahhütlerin mobilya işlerinin davacı tarafından yapımı konusunda sözlü eser sözleşmesi ilişkisi kurulduğu anlaşılmaktadır. Bu ilişki sebebiyle davalının davacıya 15.000,00 TL ödeme yaptığı da sabittir. Uyuşmazlık malzemelerin kimin tarafından temin edildiği ve işin kapsamı noktalarında toplanmaktadır. Dairemizin yerleşik içtihat ve uygulamalarında akdî ilişkinin varlığı halinde kapsamının yazılı belge dışında diğer deliller ve tanık beyanları ile de kanıtlanabileceği kabul edilmektedir. İşin yapıldığı tarih ile dava ve karar tarihinde yürürlükte bulunan 818 Sayılı Borçlar Kanun’un 357/I. maddesinde, yüklenici imal ettiği şeyde kullandığı malzemenin iyi cinste olmamasından dolayı iş sahibine karşı sorumlu ve bu hususta satıcı gibi mütekeffil olur şeklindeki düzenleme karşısında, aksine sözleşme bulunmadığı ya da aksi karşı tarafca kanıtlanmadığı sürece malzemenin yüklenici tarafından temin edildiğinin kabulü zorunludur…’
ARSA PAYI KARŞIŞIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ NASIL DÜZENLENMELİDİR?
Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik şartıdır. Bu nedenle resmi şekilde yapılmayan sözleşmeler geçersizdir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığının tanıkla ispatı da mümkün değildir.
Geçersiz yapılan sözleşmeye rağmen taraflar bir kısım tapu devirleri yapmış veya inşaat belirli bir aşamaya gelmiş ise bu aşamadan sonra geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanılması teşkil eder ve mahkeme tarafından dikkate alınmaz.
+Yargıtay 15. HD., 2020/1438 E., 2020/1852 K. ‘…Davacı taraf ile davalı … Yapı End. Tic. A.Ş. arasında, 15.06.2014 tarihli adi yazılı şekilde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığı ve verilen vekâletname ile davacıya ait taşınmaz hisselerinin devrinin yapıldığı hususunda taraflar arasında ihtilâf bulunmamaktadır. Kural olarak, ayni hak devri içeren sözleşmelerin tapuda, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi olması durumunda ise, noterde düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. Ancak, tapu devrinin yapılması halinde, yeknesaklık kazanan Yargıtay içtihatları karşısında artık bu geçersizliğin ileri sürülmesi hakkın kötüye kullanması olarak değerlendirildiğinden, sözleşmenin geçerli olduğunun kabulü gerekecektir…’
+Yargıtay HGK, 30/04/2007, 146/372 ‘…Tarafların kardeş olmaları da noterde düzenleme biçiminde yapılması zorunlu olan ve geçerlilik koşulu bulunan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin varlığının tanıkla ispatına olanak vermez…’
YÜKLENİCİDEN DAİRE SATIN ALANLARIN SÖZLEŞMELERİ NASIL DÜZENLENMELİDİR?
Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması gerekmekle birlikte geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, alacağın temliki hükümlerine tabi bir işlemdir. Bu nedenle adi yazılı şekilde yapılan temlik işlemi geçerlidir.
+Yargıtay 15. HD., 2019/3728 E., 2020/1870 K. ‘…Tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması, Türk Medeni Kanunu’nun 706, Türk Borçlar Kanunu’nun 237, Tapu Kanunu’nun 26 ve Noterlik Kanunu’nun 66. maddeleri gereği geçerlilik koşuludur. Dolayısıyla, yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir.
Geçerli bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinde, yükleniciye ait olacağı kararlaştırılan bir bağımsız bölümün, yüklenici tarafından adi yazılı bir sözleşmeyle üçüncü kişiye satılması, Dairemiz ve Yargıtay 14. Hukuk Dairesi’nin kökleşmiş uygulamasına göre tapulu taşınmaza ilişkin bir satış sözleşmesi değil, Türk Borçlar Kanunu’nun 183 ve devamı maddelerinde düzenlenen “alacağın temliki” hükümlerine tabi bir işlemdir.
Başka bir ifade ile böyle durumlarda, yüklenici kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince, kendisine düşen bir bağımsız bölümü üçüncü kişiye satmış değil; kat karşılığı inşaat sözleşmesi çerçevesinde söz konusu bağımsız bölüm yönünden arsa sahibine karşı sahip olduğu alacağını, diğer bir ifadeyle sözleşmeden doğan kişisel hakkını üçüncü kişiye temlik etmiş sayılır. Kısaca, böyle durumlarda yüklenici ile üçüncü kişi arasında bir “alacağın temliki” sözleşmesi bulunur. Türk Borçlar Kanunu’nun 184. maddesinde, alacağın temliki sözleşmesinin geçerliliği ise, sadece yazılı şekle tabi tutulmuş olup, resmi şekle bağlanmamıştır. Dolayısıyla, yazılı şekilde düzenlenmiş olması şartıyla, yüklenici, arsa sahibinden olan alacağını üçüncü kişiye devredebilir; “alacağın temliki” hükmünde olan böyle bir sözleşme de hukuken geçerlidir. Bu durumda, temlik alan (alıcı), temlik edene (satıcıya) karşı, geçerli bir satış sözleşmesinden doğan tüm yasal haklarını talep edebilir. Taraflar arasında düzenlenen alacağın temlikine ilişkin sözleşme, imzalayan tarafları bağlar…’
PAYLI YA DA ELBİRLİĞİ MÜLKİYETİNDE ARSA PAYI KARŞIŞIĞI İNŞAAT SÖZLEŞLEMESİ NASIL DÜZENLENMELİDİR?
Yüklenici ile arsa sahibi arasında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, tüm pay sahiplerinin kabulü gerekmektedir. Bu şekilde yapılmayan sözleşme askıda olup, pay sahiplerinin imzalarının tamamlanmasıyla birlikte sözleşme geçerli hale getirilebilir.
+Yargıtay 15. HD., 2020/1438 E., 2020/1852 K. ‘…Dava konusu olayda, adi yazılı sözleşme ile bir kısım taşınmazdaki hissenin devri söz konusu olup, aralarındaki sözleşme gereğince, diğer hissedarların da hissesi alınarak inşaat yapılması ve bir kısım bağımsız bölümün arsa sahibine verilmesi kararlaştırılmıştır. TMK’nın 692. maddesi gereğince, paylı mülkiyete konu bir taşınmazda olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Bu hüküm dikkate alındığında, bir taşınmaz hissesi hakkında yapılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi geçerli olmayacaktır. Bunun aksinin sözleşmede öngörülmesi, yani bu hisse hakkında sözleşme yapılması ve diğer hissedarlarla sözleşme yapılmasının öngörülerek bu sözleşmenin askıda tutulması mümkündür. Bu durumda, hissedarla yapılan sözleşme TMK 692. maddesi gereğince geçersiz olmakla birlikte, diğer hissedarlarla sözleşme yapılarak geçerli hale getirileceği kararlaştırılabilir. Bu durumda da sözleşme baştan geçersiz ise de; diğer hissedarlarla sözleşmelerin yapılıp tamamlanması şartının gerçekleşmesi ile sözleşme geçerlilik kazanacaktır. Buna teoride ve uygulamada “sözleşmenin askıda geçersizlik hali” denilmektedir. Böyle bir durumda, bağımlanılan şart olan diğer hissedarlarla sözleşme yapılana kadar askıda olarak sözleşme ile bu şartın gerçekleşmesi ile geçerli hale gelecektir ve taraflar da bu şart bağlı kalmakla yükümlüdürler.
Davaya konu olayda, hisseli olup TMK’nın 692. maddesi gereğince hissedarın yalnız başına arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yapması mümkün olmayan bir sözleşme yapılmış, yukarıda belirtildiği gibi sözleşmenin geçersiz olarak askıda bulunma durumu söz konusudur…’
YÜKLENİCİNİN PAYI ARSA SAHİBİ TARAFINDAN DEVREDİLMEDİĞİ TAKDİRDE YÜKLENİCİNİN HAKLARI NELERDİR?
Türk Borçlar Kanunu 97. madde uyarınca ‘Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.’, bu nedenle karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, kendi borcunu ifa etmeden karşı taraftan edimin ifasını isteyemez.
Yüklenici edimini yerine getirmesine rağmen arsa sahibi edimini yerine getirmez ise yüklenici açacağı tapu iptal ve tescil davası ile sözleşmedeki hakkını alabilir. Yüklenici tarafından yapılması gereken işlemler henüz bitirilmemiş ise eksik yapılan işlerin dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin mahallinde yapılacak keşif sonucu uzman bilirkişiye hesaplattırılarak ‘birlikte ifa’ kuralı gereğince yüklenici tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi için süre verilmesi ve depo kararı yerine getirildikten sonra tescil kararı verilmesi gerekir.
+Yargıtay 23. HD., 2014/4396 E., 2015/4265 K. ‘…Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan ve yükleniciye devri gereken bağımsız bölümlerin adına tescili ve menfi, müspet zarar ve manevi tazminat isteğine ilişkin olup, yargılama sırasında menfi, müspet zarar ve manevi tazminat talepleri davacı vekilince atiye bırakılmıştır. Taraflar arasında düzenlenen … 5. Noterliği’nin 06.02.2010 tarih ve 4184 sayılı düzenleme şeklinde arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile bodrum katta 2 adet bağımsız bölümlü depo dahil 6 adet bağımsız bölümün arsa sahiplerine verilmesi kararlaştırılmasına rağmen, yüklenici şirket tarafından 4 adet bağımsız bölüm verildiği, 2 adet deponun ise imar mevzuatına aykırılığı nedeniyle yapılmadığı anlaşılmaktadır. Sözleşmeye göre yapılması gereken bodrum kattaki 1 ve 2 no’lu depoların imar mevzuatından kaynaklı imkansızlık nedeniyle yapılamayacağı hususunda davacı yüklenici tarafından yapım aşamasında davalı arsa sahiplerine bildirimde bulunulmayıp, bina mevcut şekliyle tamamlanmıştır.
Davanın devamı sırasında taraflar arasında yapılan mutabakat sonucu, 3 ve 4 no’lu bağımsız bölümler dışındaki yükleniciye verilmesi gereken bağımsız bölümler tapuda yüklenici şirket adına devredilmiştir. Sözleşme tarihi itibariyle yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 81. maddesine göre, karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifasını talep eden kimse, sözleşmede aksine bir hüküm bulunmadıkça, kendi borcunu ifa etmeden karşı taraftan edimin ifasını isteyemez.
Davacı taraf binanın tamamlanması nedeniyle son iki bağımsız bölüm olan 3 ve 4 no’lu bağımsız bölümlerin adına tescilini istediğine göre, öncelikle sözleşme gereği arsa sahiplerine vermesi gereken 2 adet depoyu teslim etmesi gerekir. Ancak depoların bodrum katta yapılmadığı dosya kapsamı ile sabittir.
Bu durumda sözleşmeye göre yapılması gereken bodrum kattaki 1 ve 2 no’lu bağımsız bölümlerin, sözleşme ve eklerinde belirlenen özellik ve nitelikleri ile emsalleri de göz önünde bulundurularak, dava tarihi itibariyle rayiç bedelinin mahallinde yapılacak keşif sonucu uzman bilirkişiye hesaplattırılarak “birlikte ifa” kuralı gereğince yüklenici tarafından mahkeme veznesine depo edilmesi için süre verilmesi, depo etmesi halinde, yüklenicinin edimini ifa etmiş sayılacağı ve tapu iptali ve tescil talebinden bulunmaya hak kazanacağı gözetilerek, dava konusu 3 ve 4 no’lu bağımsız bölümlerin yüklenici adına tesciline karar verilmesi, aksi takdirde ise tapu iptali ve tescile ilişkin davanın şimdiki gibi reddine karar verilmesi gerekmektedir. Mahkemece yazılı şekilde karar verilmesi doğru olmamış, hükmün bu nedenle bozulması gerekmiştir…’
YÜKLENİCİNİN İFLASI HALİNDE, YÜKLENİCİDEN DAİRE ALAN 3. KİŞİLERİN ARSA SAHİBİNE KARŞI HAKLARI NELERDİR?
Yükleniciden daire alan üçüncü kişiler, yüklenicinin daha sonra iflas etmesi ve inşaat bir başka yüklenici tarafından yapılmış olsa dahi önceki yüklenicinin arsada yaptığı yer kadar arsa sahipleri sorumlu olur. (Av. İlker Hasan Duman, Sayfa: 1147, İnşaat Hukuku)
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DAVALARINDA ZAMANAŞIMI NE KADARDIR?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu’nun 470. ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmeleri kapsamında değerlendirme yapılmaktadır.
Zamanaşımında ise 478. madde de düzenleme yapılmıştır. Bu madde uyarınca ‘Yüklenici ayıplı bir eser meydana getirmişse, bu sebeple açılacak davalar, teslim tarihinden başlayarak, taşınmaz yapılar dışındaki eserlerde iki yılın; taşınmaz yapılarda ise beş yılın ve yüklenicinin ağır kusuru varsa, ayıplı eserin niteliğine bakılmaksızın yirmi yılın geçmesiyle zamanaşımına uğrar’.
+Yargıtay 23. HD., 2014/4461 E., 2015/4006 K. ‘…Taraflar arasında …… Noterliği’nin 04.03.2011 tarih ve 10601 yevmiye sayılı “Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” başlıklı sözleşme düzenlenmiştir. Mahkemece, davanın sebepsiz zenginleşme hükümlerinden kaynaklandığı ve 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 66. Maddesinde öngörülen 1 yıllık sürenin geçtiğinden bahisle reddine karar verilmiştir. Oysa yanlar arasındaki uyuşmazlık sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte bulunan 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 355 ve devamı maddelerinde düzenlenen eser sözleşmesinin kendine özgü bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanmış olup, Borçlar Kanununun 126/4 maddesiyle belirlenen 5 yıllık zamanaşımı süresine tabidir. Eser sözleşmelerinin feshi halinde açılacak geri alma davalarında Borçlar Kanunu’nun sebepsiz zenginleşme hükümlerine ilişkin zamanaşımı değil, eser sözleşmesine ilişkin zamanaşımı hükümlerinin uygulanacağı istikrar kazanmış olup, bu husus Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 17.10.1962 gün 14/35 ve 06.01.1968 gün T. 1728 E. 6 K. sayılı içtihatları ile de benimsenmiştir. Tapuda pay devrini içeren eser sözleşmelerinin taraflardan birinin tek taraflı irade beyanı ile sona ermeyip, bunun için ya tarafların fesihte iradelerinin birleşmesi, ya da Borçlar Kanunu’nun 369. maddesindeki hakka dayanılarak iş sahibince feshedilmesi veya mahkemenin vereceği kararla akdin sona erdirilmesi gerekmektedir. Dava konusu olayda, davalı tarafından gönderilen fesih ihtarının 11.08.2011 tarihinde davacıya tebliğ edilmesi feshin gerçekleşmesi için yeterli olmayıp, fesih, davacının fesihten kaynaklı müspet ve menfi zararlarını talep ettiği bu davanın açıldığı 14.08.2012 tarihinde yapılmış sayılacağından 5 yıllık zamanaşımı süresi de dava tarihinde işlemeye başlayacaktır.
O halde, mahkemece, davalının zamanaşımı def’inin reddi ile işin esasına girilip, tarafların iddia ve savunmaları ile sunacağı deliller değerlendirilerek elde edilecek sonuca göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçelerle davanın reddi doğru olmamış, hükmün bu nedenlerle bozulması gerekmiştir…’
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ TEK TARAFLI İRADE BEYANI İLE FESHEDİLEBİLİR Mİ?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin tek taraflı irade beyanı ile feshedilemeyeceği, ancak yargılama sonucu feshe karar verilebileceği gerek doktrinde gerekse Yargıtay kararları ile kabul edilen bir uygulamadır.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DAVALARI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİR Mİ?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkeme kararı kesinleşmeden icraya konulamaz.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DAVALARINDA DAVACI VE DAVALI KİMLERDİR?
Bu davalarda davacının kim olduğu durumuna ilişkin olarak davalılar da değişebilmektedir.
Yüklenicinin davacı olduğu durumlarda (arsa sahiplerinin edimini yerine getirmemesi gibi) arsa sahipleri davalıdır. Bu durumda tüm arsa sahiplerinin davalı olarak gösterilmesi gerekir.
Yükleniciden daire alan kişiler ile yüklenici arasındaki davalarda ise davalı arsa sahipleri ve yüklenicidir. Yüklenici ve arsa sahipleri zorunlu dava arkadaşlarıdır.
Arsa sahiplerinden daire alan kişiler ile arsa sahipleri arasındaki davalarda ise davalı arsa sahipleridir. Bu durumda yükleniciye dava açılamaz.
ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Mahkemelerin görevi dava konusuna göre belirlenir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde iki türlü ayrım yapmak gerekir.
Yüklenici ile arsa sahipleri arasındaki uyuşmazlıklara ilişkin davalarda genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Yükleniciden daire alan kişiler ile yüklenici arasındaki davalarda ise Tüketici Mahkemeleri görevlidir. Tüketici Mahkemelerinin olmadığı yerlerde ise davalara Tüketici Mahkemesi Sıfatıyla Asliye Hukuk Mahkemesi tarafından bakılması gerekir.
Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmazlara ilişkin yetki kuralı kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen dikkate alınır.
+Yargıtay 15. HD., 2018/5445 E., 2019/2920 K. ‘…Davanın açıldığı 15.07.2014 tarihinde yürürlükte bulunan 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’un amaç başlıklı 1. maddesinde “Bu Kanunun amacı; kamu yararına uygun olarak tüketicinin sağlık ve güvenliği ile ekonomik çıkarlarının koruyucu, zararlarını tazmin edici, çevresel tehlikelerden korunmasını sağlayıcı, tüketiciyi aydınlatıcı ve bilinçlendirici önlemleri almak, tüketicilerin kendilerinin korucuyu girişimlerini özendirmek ve bu konulardaki politikaların oluşturulmasında gönüllü örgütlenmelerini teşvik etmeye ilişkin hususları düzenlemektir.” hükmü bulunmaktadır. Kanun’un tanım başlıklı 3. maddesinin (1) bendi, “Sağlayıcı; Kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye hizmet sunan ya da hizmet sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi”, (k) bendi, “Tüketici; Ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek veya tüzel kişiyi”, (1) bendi “Tüketici işlemi; mal veya hizmet piyasalarında Kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla hareket eden veya onun adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişiler ile tüketiciler arasında kurulan, eser, taşıma, simsarlık, sigorta, vekâlet, bankacılık ve benzer sözleşmeler de dahil olmak üzere her türlü sözleşme ve hukuki işlemi ifade eder” şeklindedir. Bir hukuki işlemin tüketici işlemi sayılabilmesi için yukarıda belirtilen tanımlara uygun olması gerekir. Açıklanan hususlar gözetildiğinde eser sözleşmesi ilişkisinin de Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun kapsamında kaldığının kabul edilebilmesi için taraflardan birinin tüketici, diğer yanın ise satıcı/sağlayıcı olması gerekir.
Bu koşulların bulunması halinde tüketici işleminden ve sonuçta da görevli mahkemenin “tüketici mahkemesi” olduğundan söz edilebilecektir.
Taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olup; davacı alıcı, davalı ise satıcı arsa sahibidir. Bir davanın tüketici mahkemesinde görülebilmesi için 6502 sayılı yasa kapsamında bir tüketici ilişkisi bulunmalıdır. Somut olayda davalı arsa sahibi olup, tüketici değildir. Bu durumda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesi olup davanın tüketici mahkemesi sıfatıyla görülüp sonuçlandırılması doğru olmamıştır. Bu nedenlerle mahkemece ara kararıyla davaya asliye hukuk mahkemesi sıfatıyla bakılarak, davacının harçtan muaf olmadığı da gözetilerek harç tamamlatılmak suretiyle işin esasının incelenmesi gerekirken kamu düzenine ilişkin olan görev hususunun nazara alınmadan karar verilmesi doğru olmamış, kararın bu sebeple bozulması gerekirken zuhulen onandığı bu kez yapılan incelemede anlaşıldığından Yargıtay 23. Hukuk Dairesi’nin onama kararının kaldırılarak kararın bozulması uygun bulunmuştur. Bozma sebebine göre diğer itirazlar incelenmemiştir…’