KAMULAŞTIRMA NEDİR?
Kamulaştırma, kamulaştırma yetkisi olan kamu kurumlarının kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan özel mülkiyete tabi şahıs ya da özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmaz mallara, kaynaklara ve irtifak haklarına bedelini ödeyerek el koymasıdır.
Kamulaştırma Davası nedir?
İdarenin kamu hizmetlerinin veya teşebbüslerinin yürütülmesi için gerekli olan özel mülkiyete tabi şahıs ya da özel hukuk tüzel kişilerine ait taşınmaz mallara, kaynaklara ve irtifak haklarına ilişkin bedelde uzlaşma olmaması halinde açtığı davaya kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası, bilinen adıyla kamulaştırma davası denir.
Kamulaştırma Davasında davacı ve davalı kimlerdir?
Kamulaştırma yetkisi olan kamu kurumları davacı olabilirken, özel mülkiyete tabi taşınmazın, kaynağın ve irtifak haklarının sahibi olan şahıs ya da özel hukuk tüzel kişileri ise davalı olmaktadır.
Kimler kamulaştırma yapabilir?
2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’na göre aşağıda belirtilen kurumlar kamu yararı kararı alarak kamulaştırma işlemi yapabilirler. İdarenin keyfi olarak kamu yararı kararı almadan yaptığı işlemde ise kamulaştırmadan söz edilemez. Bu durumda kamulaştırmasız el atma dava şartlarının olup olmadığı her somut olayda ayrıca incelenmelidir.
Kamu yararı kararını alabilecek olan kurumlar kanunun 5. maddesinde tahdidi olarak sayılmıştır. Bu kurumlar;
A-Kamu idareleri ve kamu tüzelkişileri;
- 3’üncü maddenin ikinci fıkrasında sayılan amaçlarla yapılacak kamulaştırmalarda ilgili bakanlık,
- Köy yararına kamulaştırmalarda köy ihtiyar kurulu,
- Belediye yararına kamulaştırmalarda belediye encümeni,
- İl özel idaresi yararına kamulaştırmalarda il daimi encümeni,
- Devlet yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Yükseköğretim Kurulu yararına kamulaştırmalarda Yükseköğretim Kurulu,
- Üniversite, Türkiye Radyo – Televizyon Kurumu, Atatürk Kültür, Dil ve Tarih Yüksek Kurumu yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulları,
- Aynı ilçe sınırları içinde birden çok köy ve belediye yararına kamulaştırmalarda ilçe idare kurulu,
- Bir il sınırları içindeki birden çok ilçeye bağlı köyler ve belediyeler yararına kamulaştırmalarda il idare kurulu,
- Ayrı illere bağlı birden çok kamu tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı,
- Birden çok il sınırları içindeki Devlet yararına kamulaştırmalarda Cumhurbaşkanı.
B) Kamu kurumları yararına kamulaştırmalarda yönetim kurulu veya idare meclisi, bunların olmaması halinde yetkili idare organları,
C) Gerçek kişiler yararına kamulaştırmalarda bu kişilerin, özel hukuk tüzelkişileri yararına kamulaştırmalarda ise; yönetim kurulları veya idare meclislerinin, yoksa yetkili yönetim organlarının başvuruları üzerine gördükleri hizmet bakımından denetimine bağlı oldukları köy, belediye, özel idare veya bakanlık,
Kamulaştırma yetkisine sahiptir.
Ayrıca ilgili kurumlar tarafından alınan kamu yararı kararının usulüne uygun ve gerekli olup olmadığı Kamulaştırma Kanunu’nun 6. maddesi gereği ilgili kurumların denetiminden geçmelidir. Aksi halde geçerli bir kamulaştırma işleminden söz edilemez.
İdare doğrudan kamulaştırma davası açabilir mi? Uzlaşma usulü nedir?
Kamulaştırma Kanunun 8. maddesi uyarınca ‘İdarelerin, bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır’. Bu kapsamda idare doğrudan kamulaştırma davası açamaz.
İdare tarafından oluşturulan kamulaştırma komisyonu; taksitle ödenmesi suretiyle ve pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi taahhütlü bir yazıyla malike bildirir.
Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması hâlinde; komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen tahminî değeri geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması hâlinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve bu tutanak malikin ferağ beyanı ve tapuda idare adına yapılacak tescilin hukuki sebebi sayılır.
İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tapuya re’sen tescil veya terkinden sonra kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. Bu şekilde kamulaştırma işlemi tamamlanmış olacaktır. Anlaşma halinde ise ayrıca dava açılmasına lüzum bulunmamaktadır.
Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde idare tarafından kamulaştırma bedel tespit ve tescil davası açılmalıdır.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası hangi mahkemede açılır?
Kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescili talebiyle açılacak olan davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi, yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Kamulaştırma bedel tespit ve tescil işlemlerine karşı açılacak tüm davalar adli yargıda görülür ve bu davalarda görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi’dir.
Kamulaştırma Bedelinin Tespiti ve Tescili Davası iptal edilebilir mi? Bu dava içerisinde cevap dilekçesi ya da açılacak karşı dava ile davanın reddi sağlanabilir mi?
Kamulaştırma bedel tespit ve tescil talebiyle açılan davalara karşı iptal isteyen malikler, dava dilekçesi ve eklerinin tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içerisinde idari yargıda iptal davası açmalıdırlar.
Cevap dilekçesi ile veya adli yargıda açılacak olan karşı dava ile davanın reddinin sağlanması mümkün değildir.
Kamulaştırma Bedeli Nasıl Belirlenir?
Mahkeme tarafından oluşturulacak bilirkişi heyeti ile birlikte yapılan keşif sonucu bilirkişi raporu düzenlenir. Rapor taşınmazın değerini etkileyecek aşağıdaki hususlara dikkat edilerek düzenlenir. Bu hususlar;
- a) Cins ve nevini,
- b) Yüzölçümünü.
- c) Kıymetini ektileyebilecek bütün nitelik ve unsarlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
- d) Varsa vergi beyanını,
- e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
- f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (…)(2) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini.
- g) Arsalarda, kamulaştırılma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
- h) Yapılarda, (…) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
ı) (Değişik: 19/4/2018-7139/27 md.) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile)(5) (İptal ibare: Anayasa Mahkemesinin 10/4/2019 tarihli ve E.:2018/156; K.:2019/22 Sayılı kararı ile) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Bilirkişiler yukarıda belirtilen unsurları esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Kamulaştırma davası sonunda hüküm nasıl kurulur?
Düzenlenen bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilir ve var ise itirazlar alınır. İtirazlar neticesinde gerek duyulduğu takdirde ek rapor ya da farklı bir heyetten bilirkişi raporu alınır, gerek duyulmaz ise rapor ile belirlenen taşınmaz kamulaştırma bedelini peşin ve nakit olarak hak sahibi adına bankaya yatırılması ve yatırıldığına dair makbuzun ibraz edilmesi için idareye on beş gün süre verilir.
Gereken hallerde bu süre bir defaya mahsus olmak üzere mahkemece uzatılabilir. İkinci verilen süre kesindir. Bu süre içerisinde de para ilgili bankaya depo edilmediği veya davalı tarafça depo kararını yerine getirmek için ek süre istenilmesine muvafakat edilmediği takdirde dava reddedilmelidir.
İdarece, kamulaştırma bedelinin hak sahibi adına yatırıldığına, hâkim tarafından kamulaştırma bedeli olarak tespit edilen bedelin idarenin kıymet takdir komisyonunca tespit ettiği bedelden fazla olması halinde fazla olan tutarın bloke edildiğine veya hak sahibinin tespit edilemediği durumlarda ise ileride ortaya çıkacak hak sahibine verilmek üzere bloke edildiğine dair makbuzun ibrazı halinde mahkemece, taşınmaz malın idare adına tesciline ve kamulaştırma bedelinin hak sahibine ödenmesine karar verilir ve bu karar, tapu dairesine ve paranın yatırıldığı bankaya bildirilir.
Tescil hükmü kesin olup, tarafların bedele ilişkin istinaf veya temyiz hakları saklıdır. Davalı taraf, istinaf ya da temyiz yoluyla yerel mahkeme tarafından verilen tescil hükmüne itiraz edemez, davalının itirazı sadece bedel ile sınırlı olacaktır.
İstinaf veya temyiz incelemesi sonucunda kesinleşen kamulaştırma bedeli, hak sahibine peşin ve nakit olarak ödenen tutardan daha az olması durumunda aradaki fark ilgilisinden talep edilir.
Kamulaştırma davası sonucunda davalı faiz alabilir mi?
Kamulaştırma bedelinin tespiti için açılan davanın dört ay içinde sonuçlandırılamaması hâlinde, tespit edilen bedele bu sürenin bitiminden itibaren kanuni faiz işletilir. Bu hususa hükümde riayet edilmemesi, Yargıtay ve Bölge Adli Mahkemeleri tarafından düzeltme sebebi yapılmaktadır.