ARAZİ TOPLULAŞTIRMASI NEDİR?

Arazi toplulaştırması, dağınık ve parçalanmış halde bulunan arazilerin birleştirilerek ekonomik verimliliğinin arttırılmasıdır. Bu şekilde arazilerin parçalanmışlığı ve şekil bozukluğu giderilerek tarımsal yapının yeniden düzenlenmesi, ekonomik verimliliğin arttırılması amaçlanmaktadır.

Arazi toplulaştırmasında toplulaştırmaya tabi tutulan aynı maliklere ait parsellerin birleştirilmesi ve maliklerin eski parselleri ile toplulaştırma sonucunda verilen yeni parselleri arasında değer farkının olmaması gerekir. Aynı zamanda tahsis edilecek parsellerin yol ve sudan faydalanacak şekilde planlanması zorunludur.

Toplulaştırma işlemi ile tarım arazileri birleştirilmek suretiyle maliklerine konum ve yüzölçümü bakımından farklı ve yeni araziler tahsis edilebilir, bu yeni kayıtlara uygun tapuları teslim edilir.

Toplulaştırma işleminde sabit tesislerin korunması ve maliklere ait arazilerin tek parselde birleştirilmesi kural olmakla birlikte bu durumun teknik açıdan mümkün olmadığı hallerde sabit tesislerin başka parsellerde bırakılması ya da parçalı arazi verilmesi hukuka uygun kabul edilmektedir.

Arazi toplulaştırma yetkisi 7139 sayılı kanun ile Devlet Su İşlerine (DSİ) verilmiştir. DSİ dışındaki kurum ve kuruluşlar hizmet konuları ile ilgili toplulaştırma işlemi yapmak istedikleri takdirde DSİ’ye başvurmaları ve onay almaları gerekir. Bu durumda da tüm hukuki sorumluluk DSİ’ye aittir.

TOPLULAŞTIRMA YAPILIRKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİDİR?

Arazi Toplulaştırması ve Tarla İçi Geliştirme Hizmetleri Uygulama Yönetmeliği’nin 16. maddesi uyarınca proje idaresi tarafından proje alanının yeniden düzenlenmesi aşağıda belirtilen hususlara uygun olarak yapılır veya yaptırılır. Toplulaştırma işlemlerinde bu hususlara dikkat edilmesi önem arz etmektedir.

1. Maliklerin istekleri de dikkate alınarak parsel değer sayılarından azami yüzde on ortak tesislere katılım payı düşüldükten sonra kalan miktarın toplamına eşit değerdeki alan, mümkünse tek parsel olarak tercih sırasına göre verilmeye çalışılır.
2. Uygulamaya tabi parseller üzerinde zemine bağlı hakların varlığı halinde söz konusu parseller, hak lehtarlarının görüşü doğrultusunda parselasyon işlemine tabi tutulur.
3. Sabit tesisler ile çevre ve doğaya görünüm güzelliği veren arazi, yapı ve tesisler mümkün olduğunca eski maliklerine verilecek şekilde parselasyon planlaması yapılır. Ancak mal sahibinin birden fazla bu özellikte sabit tesisi var ise malikin bunlardan birinin etrafındaki toplulaştırma isteği dikkate alınır.
4. Proje alanında birden fazla yerleşim birimleri arasındaki sınır düzeltmeleri, parsel değer sayısı dikkate alınarak ilgili mevzuat hükümlerine göre yapılır.
5. Dikili tarım arazileri ile örtü altı tarımı yapılan araziler gerektiğinde kendi içinde toplulaştırmaya konu olur. Bu yerlerde Tarım ve Orman Bakanlığı tarafından 3/7/2005 tarihli ve 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu kapsamında belirlenen parsel büyüklükleri esas alınır.
6. Uygulamaya tabi parsellerde kamu kuruluşlarınca tesis edilmiş olan irtifak haklarının varlığı halinde; derecelendirme ile denklik sağlanarak ve mülkiyet-zemin uyumu korunarak parselasyon işlemi yapılır. Kamu kuruluşlarınca tesis edilmiş olan irtifak hakları, yeni parsellere maliklerin muvafakati alınmadan ve herhangi bir bedel ödenmeden aktarılır.
7. Proje sahasındaki sabit tesislerin tescile tabi olsun ya da olmasın tüm dokümanları ilgili kişi ve kuruluşlardan temin edilerek bunlardan yerleri değiştirilemeyecek olanların mevcut durumları korunabilir.
8. Mevcut hali ile korunamayan, ancak korunması gereken sabit tesis içeren parsellerde kesinti miktarı kadar alan, öncelikle malikin diğer parsellerinden, bu yolla karşılanamaması halinde hazine arazisinin buraya taşınması ile hisseli hale getirilerek karşılanabilir. Buna rağmen karşılanamayan sabit tesisler için ödeme yapılabilir.
9. Hazine taşınmazı ile karşılanacak alan, arazi toplulaştırması kriterlerine göre bağımsız bir parsel olma niteliğini kazanabilecek durumda ise müstakil parsel olarak, aksi takdirde sabit tesis parseli ile hisselendirilebilir.
10. Arazi toplulaştırması projelerinde köy sınır değişimleri sonucu üzerinde sabit tesis bulunan parsellerin komşu köy sınırına geçmesi halinde taşınmaz üzerinde bulunan mütemmim cüz bedelleri ile malikin bulunduğu yerleşim yerinin projesi tamamlanıp yeni yer teslim edilinceye kadarki gelir kaybı DSİ veya proje idaresi tarafından ödenir.
11. Davalı parsellerin, dava konuları incelenerek, tarafların rızası ve istekleri doğrultusunda toplulaştırmaya konu edilebilir.

+Danıştay 17. D., 2015/8495 E., 2016/4664 K. ‘…Uyuşmazlık konusu toplulaştırma işlemi sonucunda davacıya tahsis edilen yerlerin reel olarak toplulaştırma öncesi ile aynı değerde olmasına rağmen; davacının taşınmazı üzerindeki işletmenin bütünleyici unsuru olan trafo tesisinin korunması gerekirken korunmaması, umumi yola bitişik olan parselin yine imkanlar ölçüsünde aynı yerde verilmesi gerekirken verilmemesi, davacı tarafından kurulan tarımsal nitelikli tesisin anayol cephesi kapatılarak ulaşım imkanlarının kısıtlanması nedeniyle tesis edilen işlemin hukuka aykırı olduğu sonuç ve kanaatine ulaşılmıştır. Açıklanan nedenlerle, dava konusu işlemin iptaline…’

+Kayseri 1. İdare Mah., 2019/25 E., 2019/413 K. ‘…Olayda dava konusu toplulaştırmaya esas 199 numaralı kadastro parselinin 44000.00 m2 yüzölçümlü olduğu, dava konusu 199 numaralı kadastro parselinin 3/4 hissesine sahip olan davacılara arazi toplulaştırma projesi ile 1130 ada 12 numaralı parselin tahsis edildiği, dava konusu 199 numaralı kadastro parselinin güney bölümünün arazi toplulaştırma projesi neticesinde 1130 ada 14 numaralı parsel içerisinde kaldığı, bu bölüm içerisinde 42 adet meyve ağaçlarının bulunduğu, dava konusu 199 numaralı kadastro parselinin batı ve kuzey-batı bölümünün arazi toplulaştırma projesi neticesinde 1130 ada 11 numaralı parsel içerisinde kaldığı, bu bölüm içerisinde 105 adet yası 20’den büyük kavak ağaçlarının bulunduğu, yapılan bu tahsis nedeniyle, dava konusu 199 numaralı kadastro parseli içinde yer alan 42 adet meyve ağacından ve 105 adet kavak ağacı niteliğindeki sabit tesislerden davacıların artık yararlanamaz hale geldiği, diğer yandan davacıların 199 numaralı kadastro parselinde hissedar oldukları Mustafa ………………’ın hissesi başka bir Mustafa ……………… ile uygulamada karıştırıldığı ve anılan kişiye yapılan tahsisin farklı bir mevkiden gerçekleştirilmesi sonucu uygulamayla hisse bölünmesine sebep olunduğu, bu durumun ise yukarıda zikredilen “Maliklere ait şerhli ve takyitli, parçalı ve hisseli araziler, bu halleriyle yeni parsellere taşınarak toplulaştırılır.” seklinde geçen mevzuat düzenlemelerine de aykırılık teşkil ettiği görülmektedir.

Bu durumda, dava dosyasında yer alan bilgi ve belgeler ile bilirkişi raporunun birlikte değerlendirilmesinden; dava konusu işlem ile davacıların hissedar olduğu taşınmaz üzerindeki 42 adet meyve ağacı ile 105 adet yası 20’den büyük kavak ağacı niteliğindeki sabit tesislerin korunmayıp anılan tesislerden davacıların artık yararlanamaz hale gelmesinin yukarıda belirtilen mevzuata aykırı olduğu, diğer yandan, davacıların 199 numaralı kadastro parselinde hissedar oldukları Mustafa ………………’ın hissesi başka bir Mustafa ……………… ile uygulamada karıştırıldığı ve anılan kişiye yapılan tahsisin farklı bir mevkiden gerçekleştirilmesi sonucu uygulamayla hisse bölünmesine sebep olunduğu anlaşılmış olup, bu durumun ise hisseli arazilerin bu halleriyle yeni parsellere taşınarak toplulaştırılacağına ilişkin düzenleme karsısında hisseli arazilerin hisseli durumları korunmadan gerçekleştirilmesinin yukarıda belirtilen mevzuata aykırı olması nedeniyle dava konusu toplulaştırma işleminin bu yönüyle de hukuka aykırı olduğu sonucuna ulaşılmaktadır. Açıklanan nedenlerle, dava konusu işlemin iptaline…’

TOPLULAŞTIRMA YAPILAN YERDEKİ TAŞINMAZLAR SATILABİLİR Mİ?

3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 13. maddesi uyarınca ‘Uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzel kişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılmaz. Bu kısıtlamada ise süre, beş yılı aşamaz. Ancak, sulama alanlarında toplulaştırma çalışmaları kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamadığı takdirde, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün teklifi ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığının onayı ile toplulaştırma çalışmalarının sonuçlandırılması amacıyla kısıtlama süresi en fazla beş yıla kadar daha uzatılabilir.

Kısıtlama süresi içerisinde arazisini ve varsa üzerindeki tesisleri satmak isteyen gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerin müracaatları halinde, uygulayıcı kuruluş bu kişilere ait tarım toprağını ve varsa üzerindeki tesisleri, altmış gün içinde bu Kanun hükümlerine göre kamulaştırır veya yönetmelikle tespit edilecek esaslar dahilinde bunların başkalarına satışına izin verir.’

TOPLULAŞTIRMA NEDENİYLE TAŞINMAZDA KESİNTİ YAPILABİLİR Mİ?

3083 Sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 6. maddesi uyarınca ‘Toplulaştırma alanlarında gerçek kişilerle kamu ve özel hukuk tüzel kişilerine ait araziden projenin özelliğine göre, yol ve kanal gibi kamunun ortak kullanacağı yerler için % 10’a kadar katılım payı kesilir. Toplulaştırma nedeniyle kapanan yollarla, yol fazlalıkları da aynı amaç için kullanılır. Katılım payı için herhangi bir bedel ödenmez. Ancak, katılım payı dışında kesilen arazi, öncelikle varsa eş değer Hazine arazisinden karşılanır. Yoksa, kesilen arazi için kamulaştırma işlemi yapılır.’

TOPLULAŞTIRMA İŞLEMİ İPTAL EDİLEBİLİR Mİ?

Arazi toplulaştırma işlemleri, birer idari birer işlem olup idare mahkemesinde açılacak iptal davasının kabulü halinde iptal edilebilir. Bu durumda hukuka aykırı olan idari işlemler geçmişe etkili olarak ortadan kaldırılır. Kişilerin idari işlem nedeniyle zarara uğramış olmaları halinde ayrıca tam yargı davası açmaları gerekmektedir, iptal davaları ile zararın giderilmesi mümkün değildir.

İptal davalarında mahkeme, yapılan toplulaştırma işleminin yetki, şekil, sebep, konu ve maksat yönünden hukuka uygunluğunu inceleyecektir.

İptal kararı ile birlikte dava konusu parsellerin bulunduğu alanda iptal gerekçesine uygun olarak yeniden toplulaştırma işlemi yapılmalıdır aksi halde yeniden açılacak iptal davası ile birlikte son yapılan toplulaştırma işlemi de iptal edilebilecektir.

TOPLULAŞTIRMA İŞLEMİNİN İPTALİ DAVASI AÇILMASI TEK BAŞINA İŞLEMİN UYGULANMASINI DURDURUR MU?

İdare işlemlere karşı iptal davası açılması yapılan işlemin uygulanmasını durdurmayacaktır, bu nedenle tarafların dava aşamasında hak kaybına uğramamaları adına ayrıca yürütmenin durdurulmasını talep etmeleri lehlerine olacaktır.

TOPLULAŞTIRMA İŞLEMİNİN İPTALİ DAVASI NE KADAR SÜRE İÇERİSİNDE AÇILMALIDIR?

İYUK 7. madde uyarınca ‘Dava açma süresi, özel kanunlarında ayrı süre gösterilmeyen hallerde Danıştayda ve idare mahkemelerinde altmış ve vergi mahkemelerinde otuz gündür.’

Arazi toplulaştırma işlemine karşı açılan iptal davalarında Danıştay, arazi toplulaştırma işlemi sırasında yapılan ilan tarihlerinin dava açma süresine başlangıç olarak kabul edilemeyeceğini, parselasyon işleminin ilgiliye bizzat tebliğ edilmesi gerektiğini belirterek bu süreleri geniş yorumlamıştır.

Ayrıca 6200 sayılı Devlet Su İşleri Genel Müdürlüğünce Yürütülen Hizmetler Hakkında Kanunun Ek-9. maddesi uyarınca arazi toplulaştırma işlemlerine karşı tescil tarihinden itibaren 10 yıl içinde dava açılabilecektir.

+Danıştay 17. D., 2015/9490 E., 2015/3116 K. ‘…Uyuşmazlıkta, parselasyon işleminin muhatabına tebliğ edilmediği, davacıya tahsis edilen taşınmazın ada ve parsel numarasının değiştiği, bu değişikliğin ilan edilip edilmediğinin net olmadığı, değişikliklerin ne şekilde tebliğ edildiği yolunda herhangi bir bilgi ve belge bulunmadığı, davalı idare tarafından davacının itirazı üzerine yapılan yeni işlemle ile ilgili olarak bilgilendirme yapıldığı belirtilmesine rağmen davaya konu arazi toplulaştırması işleminin tüm unsurlarıyla davacı tarafından öğrenildiğinin açıkça ortaya konulamadığı, davacının ilk talebi üzerine yapılan davaya konu yeni düzenlemeden haberdar olduğu anda tekrar davalı idareye başvuruda bulunulduğunun davacı tarafından belirtildiği, tapu tescilinin yapılıp yapılmadığının belirlenemediği görülmektedir.

Bu durumda, uyuşmazlığın mülkiyet hakkıyla ilgili olması, arazi toplulaştırmasının subjektif bir işlem olması anlamında ilanen tebliğin dava açma süresi başlangıcına esas alınamayacağı, işlemin teknik bir yönünün bulunması hususu da dikkate alındığında, tüm unsurlarıyla davacı tarafından öğrenilemediği, değişikliklerin davacıya bildirilmediği, davalı idarece yapılan bilgilendirmelerin yetersiz olduğu ve davacıların bilgiye erişim hakkının tam anlamıyla sağlanmadığı, dava açma süresinin geçirildiği yorumunun, mahkemeye erişim hakkının özünü ihlal edeceği görüldüğünden, işin esası incelenmek suretiyle karar verilmesi gerekirken davanın süre aşımı sebebiyle reddi yolunda verilen kararda hukuki isabet bulunmamıştır…’

BİRDEN FAZLA PARSEL İÇİN TEK DAVA AÇILABİLİR Mİ?

Arazi toplulaştırma işleminin iptaline ilişkin açılacak davalarda, usul ekonomisi gereği aynı uygulama alanındaki toplulaştırma kapsamında kalan, aynı şahsa ait parseller ile ilgili tek dava açılması mümkündür. Farklı parsel maliklerinin ise bir araya gelerek tek dava açmaları mümkün değildir.

+Danıştay 17. D., 2015/7873 E., 2016/3763 K. ‘…Arazi toplulaştırmasının niteliği dikkate alındığında uygulama alanı kapsamında taşınmazları bulunan maliklerin parçalı nitelikte olana arazilerinin tek parsel etrafında birleştirilerek tarımsal üretim verimliliğinin arttırılmasının amaçlandığı, bu anlamda aynı uygulama alanı sınırları içerisinde kalan taşınmazlara yönelik olarak parsel bazında ayrı ayrı dava açılması gerekliliği bulunmadığından, maliklerin taşınmazlarının bütüncül olarak değerlendirilmesi ve birleştirme talepleriyle birlikte dağıtımın incelenmesi gerekmektedir…’

TOPLULAŞTIRMA İŞLEMİNİN İPTALİ DAVALARINDA DAVACI VE DAVALI KİMLERDİR?

Toplulaştırma işleminin iptali davalarında davacı, toplulaştırmaya tabi tutulan dava konusu parselin tapuda kayıtlı malikleridir.

Toplulaştırma işleminin iptali davalarında davalı, Devlet Su İşleridir (DSİ). Bu davalar idari yargıda görüldüğünden dava dilekçesinde davalı gösterilmediği veya yanlış gösterildiği takdirde dahi dava reddedilmeyecek, mahkeme tarafından belirlenecek doğru hasıma dava yöneltilecektir.

TOPLULAŞTIRMA İŞLEMİNİN İPTALİ DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

Mahkemelerin görevi dava konusuna göre belirlenir. Arazi toplulaştırma, idarenin kamu hizmeti amacını taşıyan faaliyetinden doğan idari işlemlerdir ve bu uyuşmazlıkların çözüm yeri idari yargının görev alanındadır.

İYUK 34. madde uyarınca yetkili mahkeme, taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.

‘İmar, kamulaştırma, yıkım, işgal, tahsis, ruhsat ve iskan gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasında veya bunlara bağlı her türlü haklara veya kamu mallarına ilişkin idari davalarda yetkili mahkeme taşınmaz malların bulunduğu yer idare mahkemesidir.