ÖNALIM HAKKI (ŞUFA) NEDİR? 

Önalım hakkı, paylı mülkiyet hükümlerine tabi taşınmazlarda bir paydaşın taşınmazdaki payını kısmen veya tamamen üçüncü kişiye satması halinde; diğer paydaşlara, satılan bu payı öncelikle satın alma yetkisi veren bir haktır. Önalım hakkı sadece dava yoluyla kullanılabilir. Sözleşmeden ve yasadan kaynaklı önalım hakkı olmak üzere iki tür önalım hakkı bulunmaktadır.

Bu hak, paylı mülkiyet ilişkisi kurulduğu anda doğar ve pay satışı yapılmasıyla kullanılabilir hale gelir.

Önalım hakkının kullanılmasıyla bu hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında kapsam ve şartları satıcı ile davalı arasında yapılan sözleşmenin aynı olan bir satım ilişkisi kurulmuş olur. Önalım bedeli tapuda gösterilen satış bedeli ile davalı tarafından ödenen harç ve masrafların toplamından ibarettir.Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı 3. kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir.

Önalım hakkının kullanılmasında davacının dayandığı pay elbirliği mülkiyetine konu ise tüm ortakların birlikte dava açması veya birinin açtığı davaya diğerlerinin muvafakat etmesi gerekir. Çünkü bu gibi hallerde 11.10.1982 gün 3/2 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın tereke adına açıldığının kabulü gerekir. Muvafakat duruşmaya gelip bu konuda beyanda bulunmakla veya imzası noterce onaylı muvafakat belgesi ibraz edilmesi suretiyle yahut davacı adına davayı takip eden avukata vekalet verilmesi ile sağlanabilir. Bu yolda ortakların tümünün muvafakatı sağlanamazsa, Türk Medeni Kanununun 640.maddesi hükmü uyarınca miras bırakanın terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilir. Temsilci davacı dışında biri olursa davacının sıfatı biter, davayı temsilci takip eder. Dava hakkına ilişkin olan bu hususun hakim tarafından kendiliğinden öncelikle nazara alınması gerekir.

+Yargıtay 14. HD., 2016/15780 E., 2020/3568 K. ‘…Somut olaya gelince; dosya içerisindeki tapu kaydına göre davacının, dava konusu taşınmazda 258/9216 oranında paylı malik olan Mustafa’nın mirasçısı olup bu paya elbirliği halinde malik bulunduğu anlaşılmaktadır. Davacı iştirak halindeki payına dayalı olarak önalım hakkını kullanmış ve bu iştirakın çözülmesi amacıyla dava açtığını belirterek açılan davanın beklenmesini talep etmiştir. Mahkemece, bu davanın dosyası getirtilip incelenmeden ve sonucu beklenmeden; ayrıca tüm ortakların birlikte dava açması veya yukarıda açıklandığı şekilde davaya diğerlerinin muvafakat etmesi, bu da sağlanamadığı takdirde murisin terekesine görevli mahkemede temsilci atanması için davacıya süre verilmesi gerekirken değinilen hususlar gözardı edilerek yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiş, bu sebeple kararın bozulması gerekmiştir…’

ÖNALIM HAKKI SÖZLEŞMESİ YAPILABİLİR Mİ?

Önalım hakkı iki tür olup sözleşmeden ve yasadan kaynaklanmaktadır. Taraflar kendi aralarında önalım hakkı sözleşmesi yaparak, malikin taşınmazını bir üçüncü kişiye satması halinde önalım hakkı sahibine tek taraflı beyan ile taşınmazın alıcısı olabilme yetkisi tanınır.

Bu durumda sözleşme şarta bağlı olup, malikin taşınmazını 3. Kişiye satması halinde kullanılır.

Bu sözleşmenin adi yazılı bir şekilde yapılması yeterli olup, 3. kişileri de bağlayabilmesi için tapu kütüğüne şerh verilebilir. Şerhin süresi en fazla 10 yıl olup, on yıl dolmakla şerh sona erer.

Aksine sözleşmede hüküm yok ise önalım hakkı devredilemez. Mirasçılara geçmesi ise mümkündür. Aşağıda detaylı anlatılan 3 ay ve 2 yıllık süre burada da geçerlidir.

HANGİ TAŞINMAZLARDA ÖNALIM HAKKI KULLANILAMAZ?

 Aşağıdaki durumlarda önalım hakkı kullanılamaz;

• Paydaşlar arası yapılan satışlarda
• Paydaş olunmayan taşınmazlarda,
• Taşınır mallarda,
• Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabi taşınmazlarda,
• Cebri arttırma ile yapılan satışlarda,
• Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda,
• Kamulaştırma halinde,
• Bağışlama halinde,
• Trampa halinde,
• Fiili taksim halinde,

BİRDEN FAZLA PAYDAŞ AYNI ANDA ÖNALIM HAKKINI KULLANABİLİR Mİ?

Birden fazla paydaş aynı anda ayrı ayrı önalım hakkını kullanabilir. Bu durumda bütün davaların birleştirilmesi ve önalım hakkı kabul edildiği takdirde iptal edilen payın eşit oranda önalım hakkını kullananlar adına tesciline karar verilmelidir.

+Yargıtay 14. HD., 2016/16272 E., 2020/3656 K. …Birden fazla paydaşın ayrı ayrı önalım hakkını dava yoluyla kullanmasında bütün paydaşların açtığı davaların birleştirilmesi ve iptal edilen payın eşit oranda önalım hakkını kullananlar adına tesciline karar verilmesi gerekmektedir…’

DAVACI, ÖNALIM HAKKI DAVASINDA TAŞINMAZIN SATIŞ BEDELİNİN YÜKSEK GÖSTERİLDİĞİNİ İDDİA EDEBİLİR Mİ?

Uygulamada önalım hakkını engellemek için satış bedelinin yüksek gösterildiği durumlar olmaktadır. Önalım hakkını kullanan davacı taşınmazın satış sözleşmesinde belirtilen bedelden daha düşük bir bedel ile satıldığına ilişkin beyanda bulunabilir. Bu iddiasını ispatlar ise taşınmazı belirlenen bedelden alabilir.

+Yargıtay 14. HD., 2016/16394 E., 2020/3663 K. ‘…Davacı, önalım bedelinin tapuda gösterilen değerden az olduğunu ileri sürerek bedelde muvazaa iddiasında bulunması halinde bu iddiasını kanıtlamalıdır. Somut uyuşmazlıkta, çekişme konusu hisselerin davalıya mülkiyetinin naklini sağlayan resmi senet içeriğinden payların toplam 400.000,00 TL bedelle satışının yapıldığı anlaşılmaktadır.

Davacı payın gerçekte daha düşük olduğunu önalım hakkına engel olmak için bedelin muvazaalı olarak yüksek gösterildiğini iddia etmiştir. Davacı, satış sözleşmesinin tarafı bulunmadığından bedelde muvazaa iddiasını tanık dahil her türlü delil ile kanıtlaması mümkündür. Somut olayda dinlenen davacı tanıkları, davalı ile pay satanların pay bedelinin ödenmesine ilişkin bilgi ve görgüleri bulunmaksızın sadece dava konusu taşınmazın dönüm değerinin ne kadar olabileceği konusunda fikirlerini beyan etmişlerdir. Hükme esas alınan 24.11.2015 tarihli bilirkişi raporunda çekişme konusu payın değeri dava tarihi itibariyle 191.100,00 TL olarak tespit edilmiş, bu değer önalım bedeli olarak kabul edilerek davacıya depo ettirilmiştir. Keşif ile belirlenen bedel tek başına bedelde muvazaa iddiasını kanıtlamaya yeterli olmayıp, davacının diğer kanıtlarını doğrulamak bakımından önem taşımaktadır.

Davacı tanıklarının davalı ile pay satanlar arasındaki ilişkiye dair herhangi bir bilgileri olmaması nedeniyle bedelde muvazaa iddiası kanıtlanamamıştır. Bu nedenle, mahkemece TMK’nın 734. maddesi uyarınca dava konusu payın satış bedeli ile ödenmesi zorunlu harç ve masrafın toplamından oluşan önalım bedelinin hükümden önce belirlenecek uygun bir sürede depo edilmesi için davacıya süre verilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekir…’

DAVALI, ÖNALIM HAKKI DAVASINDA TAŞINMAZIN SATIŞ BEDELİNİN ASLINDA DAHA YÜKSEK OLDUĞUNU İDDİA EDİLEBİLİR Mİ?

Hiç kimse kendi muvazaasına dayanamayacağından davalı, önalım hakkı davasında taşınmazın bedelinin tapuda gösterilen satış bedelinden yüksek olduğunu 3. kişi olan davacıya karşı ileri süremez. Bu iddia mahkemece dikkate alınmaz.

+Yargıtay 14. HD., 2016/14057 E., 2020/2772 K. ‘…Dava konusu payın satışına ilişkin hukuki işlemin tarafı olan davalı, üçüncü kişi durumundaki davacıya karşı bedelde muvazaa iddiasında bulunamaz ise de davacı, önalım hakkına engel olmak amacıyla satış bedelinin resmi satış senedinde yüksek gösterildiğini iddia edebilir ve bu iddiasını tanık dahil her türlü delille kanıtlayabilir…’

FİİLİ TAKSİM EDİLEN TAŞINMAZLARDA ÖNALIM HAKKI KULLANILABİLİR Mİ?

 Önalım hakkı kullanılan yer ile ilgili paydaşlar arasında fiili taksim yapılmış ise bu durumda eylemli paylaşmanın varlığı nedeniyle önalım hakkı kullanılamaz.

Fiili taksim iddiası var ise mahkemece, dava konusu taşınmaz üzerinde fiili taksim yapılıp yapılmadığının ve özellikle davacı ile davalıya pay satan önceki paydaşların kullandığı bölümler bulunup bulunmadığının araştırılması gerekir.

+Yargıtay 14. HD., 2016/15381 E., 2020/3567 K. ‘…Önalım davasına konu paya ilişkin bulunduğu taşınmaz paydaşlarca özel olarak kendi aralarında taksim edilip her bir paydaş belirli bir kısmı kullanırken bunlardan biri kendisinin kullandığı yeri ve bu yere tekabül eden payı bir üçüncü şahsa satarsa, satıcı zamanında bu yerde hak iddia etmeyen davacının tapuda yapılan satış nedeniyle önalım hakkını kullanması TMK’nın 2. maddesinde yer alan dürüst davranma kuralı ile bağdaşmaz. Kötüniyet iddiası 14.2.1951 tarihli ve 17/1 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca davanın her aşamasında ileri sürülebileceği gibi mahkemece de kendiliğinden nazara alınması gerekir. Bu gibi halde savunmanın genişletilmesi söz konusu değildir. Eylemli paylaşmanın varlığı halinde davanın reddi gerekir…’

ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ KAPSAMINDA DEVREDİLEN TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ ÖNALIM HAKKI KULLANILABİLİR Mİ? 

Gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen avans niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir.

+Yargıtay HGK., 2014/6-324E., 2015/2787K. ‘…Gerçek bir satışa konu olmayan, satım niteliğinde bulunmayan pay temliklerinde yasal önalım hakkı doğmayacaktır. Önalım hakkının payın satışındaki şartlar dahilinde kullanılması gerektiğinden, payı paradan başka bir karşılıkla iktisap edenlerden, onu, aynı şartlarla yerine getirmek suretiyle temellük etmeye imkan bulunmamaktadır. Arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesinde ise arsa sahibi inşaat yapımına karşılık yükleniciye bedel olarak bir miktar para yerine, arsa payını devretmekte olup, bu devir işlemi inşaatın yapımı için finans sağlanması amacıyla yükleniciye verilen “avans” niteliğinde bulunduğundan ve yüklenicinin edimini yerine getirmemesi halinde arsa maliki her zaman payının iadesini isteyebileceğinden bu tür temliklerde önalım hakkının kullanılması mümkün değildir. Zira önalımda, önalım hakkını kullanan kişinin payı satın alana ödemekle yükümlü olduğu bedel, yani bir miktar para, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesinde mevcut olmayıp, payın bedeli eser meydana getirmek suretiyle ödenmektedir. Önalım hakkını kullananın hiçbir bedel ödemeden payın kendisine devrini istemesi mümkün olmadığı gibi, pay karşılığında yüklenicin yapması gereken sözleşmede kararlaştırılan koşullarda binayı yapıp arsa sahibine teslim etmesi de düşünülemez.

Somut olayda, davacı, dava konusu edilen paya ilişkin bulunan 838 ada 21 parsel numaralı taşınmazın paydaşlarından F. yapı Endüstri ve Dış Ticaret Ltd. Şti.’nin payını 30.3.2010 tarihinde davalıya sattığını, satıştan 08.04.2010 tarihinde haberdar olduğunu ileri sürerek önalım hakkının tanınmasını istemiştir. Davalı ise, tapuda yapılan temlikin gerçek bir satış olmadığını, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmelerinin ve müteahhit firmalar arasındaki adi ortaklığın bir gereği olarak devredildiğini savunmuştur.

Dosyada bulunan belgelerden 06.08.1998 tarihinde aralarında davacının da yer aldığı bir kısım paydaşların yüklenici Süleyman G. ile taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlediği, diğer bir kısım paydaşların ise aynı taşınmaza ilişkin G. Yapı Grup Ltd Şti ile sözleşme yaptığı, daha sonra yüklenici Süleyman G.’in sözleşmeden kaynaklanan hak ve yükümlülüklerini 02.03.2006 tarihinde G. Yapı Grup Ltd Şti’ne devrettiği, yüklenici firmanın edimlerini yerine getirememesi üzerine arsa sahipleri tarafından 14.07.2009 tarihinde inşaat sözleşmesinin feshedildiği, daha sonra 15.07.2009 tarihinde dava dışı F. yapı Endüstri Ltd Şti ile satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi düzenlendiği, bu sözleşmeye aralarında davacının da yer aldığı sekiz paydaşın katılmadığı anlaşılmaktadır.

Öte yandan 19.02.2010 tarihinde 838 ada 21 parsel sayılı taşınmazda inşaat projesi yürütmek, inşaat faaliyetinde bulunmak, inşa edilen alanları satışa sunarak kazanç elde etmek amacıyla F. yapı Endüstri ve Dış Tic. Ltd. Şti, D. Finans Danışmanlık Ltd. Şti. ve T. Gayrimenkul Geliştirme Yapı ve Yatırım AŞ arasında ortaklık sözleşmesi imzalanmış olup dava konusu temlik işleminin adi ortakların aralarında düzenledikleri 08.03.2010 tarihli protokol gereği yapıldığı anlaşılmaktadır. 

Tüm bu anlatılanlardan dava konusu temliki işlemin arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereği yapıldığı kuşkusuzdur. Esasen Özel Daire ile Yerel Mahkeme arsında bu hususta bir uyuşmazlık da bulunmamaktadır. Yukarda belirtildiği üzere, pay devrinin inşaat yapım sözleşmesi nedeniyle yapılması halinde önalım hakkı kullanılamayacaktır. Bu durumda dava konusu temliki işlem arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi gereğince yapılmış olduğundan ve gerçek bir satış niteliğinde bulunmadığından, davacının ön alım hakkını kullanması mümkün değildir. Bununla birlikte somut olayda üzerine bina yapılacak taşınmaz paylı mülkiyete konu olup, inşaat sözleşmesine aralarında davacının da yer aldığı sekiz paydaş katılmadığından sözleşmenin ifa kabiliyeti bulunmadığı gibi geçersiz sözleşme nedeniyle taraflar birbirlerine verdiklerini, sebepsiz zenginleşme hükümlerine dayalı olarak her zaman geri isteme hakkına sahiptirler.

Öte yandan; TMK.’nun 2 ve 3. maddeleri uyarınca, herkes haklarını kullanırken dürüstlük kurallarına uymak zorunda olup, başlangıçta kendisi de önceki yükleniciler ile inşaat sözleşmesi imzalayan ve diğer sözleşme yapan hissedarların taşınmazları gerçekten satmak niyetinde olmayıp ev sahibi olma niyetiyle devrettiklerini bilen davacının iyi niyetli olduğundan söz etmek de mümkün değildir…’

ÖNALIM HAKKI NE KADAR SÜRE İÇERİSİNDE KULLANILMALIDIR?

Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Satışın noter tarafından paydaşa bildirilmesi gerekir. Önalım hakkı sadece dava yoluyla kullanılabilir.

Önalım hakkı sahibi paydaşa noter aracılığıyla satış bildirilmiş ise bu tebliğin yapıldığı tarihten itibaren 3 ay içinde önalım hakkı davasının açılması gerekir. Noter aracılığıyla yapılan bir bildirim yok ise herhalde bu süre 2 yıldır. Haricen öğrenme halinde dahi 3 aylık süre değil, 2 yıllık süre uygulanır. Bu süre hak düşürücü süre olup mahkemece re’sen dikkate alınır.

+Yargıtay 14. HD., 2016/14449 E., 2020/3353 K. ‘…TMK’nın 733/3 maddesi gereğince üç aylık hak düşürücü sürenin başlaması için öğrenme yeterli olmayıp yapılan satışın, alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Noter aracılılığıyla bildirimde bulunulmamışsa iki yıllık hak düşürücü süre içerisinde önalım hakkına dayanılarak tapu iptali ve tescil istenebilir…’

YASAL ÖNALIM HAKKINDAN FERAGAT EDİLEBİLİR Mİ?

Önalım hakkından feragat yapılması mümkün olup, resmi şekilde yapılmalı ve tapu kütüğüne şerh verilmelidir. Satıştan önce veya sonra feragat mümkündür.

ÖNALIM HAKKI DAVALARINDA DAVACI VE DAVALI KİMLERDİR?

Yasal önalım hakkı davalarında davacı, önalım hakkını kullanmak isteyen paydaştır. Davalı ise taşınmazı satın alan kişidir.

Sözleşmeden doğan önalım hakkı davasında davacı, sözleşme ile kendisine önalım hakkı tanınan kişidir. Davalı ise taşınmazı satın alan kişidir.

ÖNALIM HAKKI DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

Mahkemelerin görevi dava konusuna göre belirlenir. Önalım hakkında ilişkin davalarda genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmazlara ilişkin yetki kuralı kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen dikkate alınır. Diğer davalarda ise genel yetkili mahkemeler yetkilidir.