TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI NEDİR?
Tapu iptali ve tescili davası, usulsüz, yolsuz ve hukuka aykırı olarak düzenlenen tapu kaydının usule uygun hale getirilmesi için açılan dava türüdür.
Hukukumuzda en çok karşılaşılan dava türleri tapu iptal ve tescil davalarıdır. Bizler burada sadece zilyetlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasına ilişkin hususları anlatacağız.
Türk Medeni Kanununun 712. ve 713. maddeleri uyarınca zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması olağan zamanaşımı ve olağanüstü zamanaşımı olmak üzere iki şekilde düzenlenmiştir.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVASI TÜRLERİ NELERDİR?
Hukukumuzda en çok karşılaşılan dava türleri tapu iptal ve tescil davalarıdır. Aşağıda bunların uygulamada en çok karşılaşılanları yazılmıştır.
- Zilyetlik nedeniyle tapu iptal ve tescil davası, (Olağan ve olağanüstü zamanaşımı)
- Muris muvazaası nedeniyle tapu iptal ve tescil davası,
- Taşınmaz satış vaadine dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- Önalım hakkına dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- Gabin, hata, hile, ikraha dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- İnançlı işleme dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- Ehliyetsizlik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- Sahtecilik nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- Vekalet görevinin kötüye kullanılmasına dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- Ölünceye kadar bakam sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- Yükleniciden/Arsa sahibinden daire alımına dayalı tapu iptal ve tescil davası,
- Aile konutu nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davası,
OLAĞAN ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİN KAZANILMASI NASIL OLUR?
Türk Medeni Kanununun 712. maddesi uyarınca ‘Geçerli bir hukukî sebep olmaksızın tapu kütüğüne malik olarak yazılan kişi, taşınmaz üzerindeki zilyetliğini davasız ve aralıksız olarak on yıl süreyle ve iyiniyetle sürdürürse, onun bu yolla kazanmış olduğu mülkiyet hakkına itiraz edilemez’.
Bu nedenle taşınmazın mülkiyetinin olağan zamanaşımı ile kazanılabilmesi için tapu kayıtlı bir taşımaz olmalıdır. Bu arazi, arsa olabileceği gibi tapuya kayıtlı bağımsız bir hak da olabilir. Bu taşınmazın yolsuz olarak tescil edilmiş olması ve zilyetliğin iyiniyetle, davasız-aralıksız 10 yıl sürmesi gerekir.
Malik görünen kişinin taşınmazın yolsuz olarak değil de geçerli bir hukuki sebebe dayanarak adına tescil edilmiş olduğunu bilmelidir. İyiniyetin şart olması nedeniyle bu hususun sorgulanması gerekir.
Kamu malı niteliğindeki malların olağan zamanaşımı ile kazanılması mümkün olmayıp, özel mülkiyete konu edilebilecek taşınmaz olması gerekir.
Tüm bu şartların tamamlanmasıyla birlikte dava açılmasına gerek olmaksızın mülkiyet re’sen zilyet sahibine geçer.
TAPUSUZ TAŞINMAZLARIN OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI NASIL OLUR?
Türk Medeni Kanununun 713. maddesi uyarınca ‘Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişi, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir.
Tescil davası, Hazineye ve ilgili kamu tüzel kişilerine veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarına karşı açılır.
Davanın konusu, mahkemece gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az üç defa ilân olunur.
Son ilândan başlayarak üç ay içinde yukarıdaki koşulların gerçekleşmediğini ileri sürerek itiraz eden bulunmaz ya da itiraz yerinde görülmez ve davacının iddiası ispatlanmış olursa, hâkim tescile karar verir. Mülkiyet, birinci fıkrada öngörülen koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış olur.
Davalılar ve itiraz edenler, aynı davada kendi adlarına tescile karar verilmesini isteyebilirler.
Kararda, tescili istenilen taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir ve karara, uzmanlarca düzenlenen teknik bilgileri içeren krokisi de eklenir.
Özel kanun hükümleri saklıdır’.
Kadastro Kanununun 13/B-c. maddesi uyarınca ‘Kayıt sahibinin yirmi yıl önce gaipliğine hüküm verilmiş veya tapu sicilinden malikin kim olduğu anlaşılamamış ise çekişmesiz ve aralıksız yirmi yıl müddetle ve malik sıfatıyla zilyet bulunan kimse adına tespit olunur’.
Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılabilmesi mümkün değildir. Bunun istisnası ise Kadastro Kanununun 13/B-c. maddesidir.
Bu nedenle taşınmazın mülkiyetinin olağanüstü zamanaşımı ile kazanılabilmesi için taşınmazın tapu kütüğüne kayıtlı olmaması gerekir.
Özel mülkiyete elverişli olmayan taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile kazanılması mümkün değildir.
Kadastro Kanununun 18/2. maddesi uyarınca ‘Orta malları, hizmet malları, ormanlar ve Devletin hüküm ve tasarrufu altında olup da bir kamu hizmetine tahsis edilen yerler ile kanunları uyarınca Devlete kalan taşınmaz mallar, tapuda kayıtlı olsun olmasın kazandırıcı zamanaşımı yolu ile iktisap edilemez’.
İlgili kanun maddesi nedeniyle; meydanlar, pazar yerleri, parklar, bahçeler, karakol ve okul binaları, resmi binaları, mera, yaylak, kışlak, otlak, harman, tarıma elverişli olmayan sahipsiz yerler, denizler, göller vd. yerlerin kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılması mümkün değildir.
+Yargıtay 8. HD., 2005/4852 E., 2005/5264 K. ‘…Devlet ormanı olan bir yerin imar-ihya veya kazandırıcı zamanaşımı yoluyla edinilmesi mümkün olmaz. Böyle bir yer ancak orman sınırlama hattının dışında kaldığı tarihten itibaren kazanılabilir…’
Zilyetliğin malik sıfatıyla davasız-aralıksız 20 yıl sürmesi gerekir. Olağan zamanaşımında olduğu gibi olağanüstü zamanaşımında iyiniyet aranmaz.
+Yargıtay 16. HD., 2016/17000 E., 2020/1185 K. ‘…Yargıtay bozma ilamında özetle; “tespit dışı bırakılan bir yerin MK’nın 639/1. ve 3402 sayılı Yasa’nın 14. ve 17. maddelerine göre tapuya tescil edilebilmesi için tespit dışı bırakılma işleminin yapıldığı tarihten dava tarihine kadar 20 yıldan fazla süre ile yasada belirtilen koşullar altında zilyetliğin sürdürülmesi gerektiği, nizalı taşınmazın hukuki niteliğinin belirlendiği tespit dışı bırakılma tarihinde Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerden olup henüz imar-ihya ve zilyetlik yoluyla tasarrufa başlanılmadığı, elverişli hale getirilmediği ve zilyetliğin ancak en erken tespit tarihinde başladığının kabulünün gerekli olduğunun tespit işlemi ile ilgili belgelerle ve açıklanan aksi iddia ve ispat edilemeyen nedenlerle sabit olduğu, davaya ve temyize konu somut olayda tespit dışı bırakılma işleminin yapıldığı 1975 yılı ile davanın açıldığı 12.07.1991 tarihi arasında 20 yıllık kazandırıcı zamanaşımı ile iktisap süresinin dolmadığı ve böylece MK’nın 639/1. ile 3402 sayılı Yasa’nın 14. maddesinde açıklanan tescilin zilyetlik süresi ile ilgili iktisap koşulu tamamlanmadığı belirtilerek, davanın reddine karar verilmesi” gereğine değinilmiştir. Mahkemece bozma ilamına uyularak yapılan yargılama sonunda davanın reddine karar verilmiş; hüküm, davacı … tarafından temyiz edilmiştir…’
Türk Medeni Kanununun 996. maddesi uyarınca zilyet, aynı şartlara sahip önceki zilyedin zilyetlik süresini kendi süresine ekleyebilir.
Tüm bu şartların tamamlanması ile birlikte mahkeme tarafından gazeteyle bir defa ve ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde uygun araç ve aralıklarla en az 3 defa ilan yapılmalıdır. Son ilandan başlayarak 3 ay içinde itiraz eden olmaz ise davacı davasını ispatlamış sayılır ve taşınmazın tesciline karar verilir.
TAPULU TAŞINMAZLARIN OLAĞANÜSTÜ ZAMANAŞIMI İLE MÜLKİYETİNİN KAZANILMASI MÜMKÜN MÜDÜR?
Türk Medeni Kanununun 713/2. maddesi uyarınca ‘Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan veya yirmi yıl önce (…) hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir’.
Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması için tapu kütüğüne kayıtlı bir taşınmaz olmalı, taşınmaz maliki tapu kütüğünden anlaşılmamalı veya malikin 20 yıl önce hakkında gaiplik kararı verilen kişilerden olması gerekir. Diğer koşullar ise yukarıda tapusuz taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması nasıl olur başlığı adı altında anlatılmıştır.
TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARIN KAZANILMASINDA MİKTAR SINIRI VAR MIDIR?
Kadastro Kanununun 14. maddesi uyarınca ‘Tapuda kayıtlı olmayan ve aynı çalışma alanı içinde bulunan ve toplam yüzölçümü sulu toprakta 40, kuru toprakta 100 dönüme kadar olan (40 ve 100 dönüm dahil) bir veya birden fazla taşınmaz mal, çekişmesiz ve aralıksız en az yirmi yıldan beri malik sıfatıyla zilyetliğini belgelerle veya bilirkişi veyahut tanık beyanlarıyla ispat eden zilyedi adına tespit edilir’
Bu nedenle sulu arazide 40, kuru arazide 100 ise ancak dönüme kadar olan tapusuz taşınmazların kazanılması mümkündür.
İMAR – İHYA NEDİR?
Kadastro Kanununun 17. maddesi uyarınca ‘Orman sayılmayan Devletin hüküm ve tasarrufu altında bulunan ve kamu hizmetine tahsis edilmeyen araziden, masraf ve emek sarfı ile imar ve ihya edilerek tarıma elverişli hale getirilen taşınmaz mallar 14 üncü maddedeki şartlar mevcut ise imar ve ihya edenler veya halefleri adına, aksi takdirde hazine adına tespit edilir. İl, ilçe ve kasabaların imar planının kapsadığı alanlarda kalan taşınmaz mallarda bu hüküm uygulanmaz’.
İmar – ihya; para, yoğun emek ve mesai harcayarak işlenmemiş toprakların tarım arazisi haline getirilmesidir.
Bu kapsamda ev ve benzeri binalar yapılması imar – ihya olarak kabul edilemez. Taşınmaza tarım arazisi niteliği kazandırmayan işlemler imar – ihya olarak nitelendirilemez. İmar – ihya işlemi her türlü delil ile ispatlanabilmekle birlikte, genellikle imar – ihyanın tamamlandığı tarihin tespiti konusunda hava fotoğraflarından yararlanılmaktadır. Bu kapsamda önemli olan imar ve ihyanın başladığı tarih değil, bittiği tarihin tespit edilmesidir.
+Yargıtay 16. HD., 2017/1798 E., 2020/2716 K. ‘…dava tarihinden geriye doğru 15-20-25 yıl öncesine ait 3 ayrı dönemde çekilmiş stereoskopik hava fotoğrafları ile bu hava fotoğrafları kullanılarak oluşturulmuş memleket haritaları temin edilebilen en eski ve yeni tarihli uydu fotoğrafları getirtilip dosya ikmal edildikten sonra, bir ziraat ve bir jeodezi ve fotoğrametri uzmanından oluşacak bilirkişi heyeti aracılığıyla yapılacak keşifte, çekişme konusu taşınmazın öncesinin ne olduğu ve davacı tarafça ne şekilde kullanıldığının belirlenmesine çalışılması, uzman ziraat mühendisinden ayrıca; komşu taşınmazların toprak yapısı ile mukayese edilmek suretiyle çekişmeli taşınmazın toprak yapısını ve niteliğini belirtir ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınması, yine raporda taşınmazın imar-ihya işleminin tamamlanıp tamamlanmadığı, tamamlanmışsa dava tarihi ile tamamlanma tarihi arasında ne kadar süre geçtiği hususlarına yer verilmesi ve rapor ekinde taşınmazın değişik yönlerden çekilmiş komşu taşınmazlar ile arasındaki sınırları gösterecek şekilde renkli fotoğraflarının eklenmesi…’
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARI KESİNLEŞMEDEN İCRAYA KONULABİLİR Mİ?
Bu davalar taşınmazın aynına ilişkin olduğundan mahkeme kararı kesinleşmeden icraya konulamaz.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARINDA DAVACI VE DAVALI KİMLERDİR?
Olağan zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması hallerinde yukarıda belirtilen şartların tamamlanmasıyla birlikte dava açılmasına gerek olmaksızın mülkiyet re’sen zilyet sahibine geçer.
Olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetin kazanılması hallerinde davacı, Tapu kütüğünde kayıtlı olmayan bir taşınmazı davasız ve aralıksız olarak yirmi yıl süreyle ve malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduran kişidir.
Davalı ise hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri veya varsa tapuda malik gözüken kişinin mirasçılarıdır.
Tapulu taşınmazların olağanüstü zamanaşımı ile mülkiyetinin kazanılması halinde davacı yukarıda belirtildiği üzere zilyet olup, davalı ise tapuda malik görünen kişinin mirasçılarıdır.
TAPU İPTAL VE TESCİL DAVALARINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?
Mahkemelerin görevi dava konusuna göre belirlenir. Tapu iptal ve tescil davalarında, genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.
Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmazlara ilişkin yetki kuralı kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen dikkate alınır.