TAŞINMAZ (GAYRİMENKUL) SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NEDİR?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, bir tarafa veya iki tarafa bir taşınmazın satış sözleşmesinin yapılmasını isteme hakkı sağlayan bir sözleşmedir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanunu 237 ile Türk Medeni Kanununun 706 ve Noterlik Kanununun 89. maddeleri hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin resmi şekilde düzenlenmesi geçerlilik şartı olup, bu husus hakim tarafından re’sen dikkate alınır.

Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşme, resmi şekilde yapılmaz ise TMK’nun 706, TBK’nun 237. (BK.’nun 213), Tapu Kanununun 26. ve Noterlik Kanununun 60. maddeleri uyarınca hukuken geçersizdir. Geçersiz sözleşmeler taraflarına geçerli sözleşmelerde olduğu gibi hak ve borç doğurmaz. Taraflar verdiklerini sebepsiz zenginleşme kurallarına göre geri isteyebilir.

Türk Medeni Kanunun 1009. maddesi uyarınca taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan haklar, kişisel hak olup, tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir. Şerh verildikten sonra 5 yıl için satış işlemi yapılmaz ise tapu müdürlüğü tarafından bu şerh re’sen terkin edilir, bu tarihten itibaren hukuki bir geçerliliği kalmaz.

+Yargıtay 14. HD., 2012/6691 E., 2012/7333 K. ‘…Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, Türk Medeni Kanununun 1009. maddesi uyarınca tapunun beyanlar hanesine şerhi mümkündür. Böylece, sözleşme alacaklısı sözleşmeden kaynaklanan kişisel hakkını kuvvetlendirmiş olur ve üçüncü kişilere karşı ileri sürme olanağı kazanır. Tapu Kanununun 26/6 maddesi uyarınca bu şerh beş yıl için geçerli olup beş yılın dolmasıyla kayıttan silinir ve anılan gücünü yitirir. Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler de sözleşme alacaklısını bağlamaz…’

HANGİ TAŞINMAZLAR İLE İLGİLİ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ YAPILAMAZ?

Aşağıda belirtilen istisnai durumlardaki taşınmazlar ile ilgili satış vaadi sözleşmesi yapılamaz.

+6831 sayılı Orman Kanunu’nun 52. maddesi uyarınca ‘…Ekim ve dikim suretiyle meydana getirilen hususi ormanlar hariç, hususi ormanlar 500 hektardan küçük parçalar teşkil edecek şekilde parçalanıp başkalarına temlik ve mirasçılar arasında ifrazen taksim edilemez…’ bu nedenle bu taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine de konu edilemez.

+5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Hakkındaki Kanunu’nun 8. maddesi uyarınca ‘…Asgari tarımsal arazi büyüklüğü; mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektardan küçük belirlenemez. Bakanlık asgari tarımsal arazi büyüklüklerini günün koşullarına göre artırabilir. Tarım arazileri Bakanlıkça belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez…’ bu nedenle bu taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine de konu edilemez.

+775 sayılı Gecekondu Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca‘…Bu Kanun hükümlerine göre belediyelerce tahsis olunan arsalar, yapılar ve bu arsalar üzerinde yapılan bina ile meydana gelen taşınmaz mallar, tahsis tarihinden itibaren l0 yıl süre içinde:

a)Devir ve temlik olunamaz.

b)Rehin, ve diğer ayni haklarla takyidedilemez.

c)Satış va’di sözleşmesine konu teşkil edemez.

d)Taksim ve satış suretiyle şüyuun giderilmesi talebine konu olamaz.

e)Haczedilemez ve işgal olunamaz.

+3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun 13. maddesi uyarınca ‘…Uygulama alanlarında Cumhurbaşkanı kararının Resmi Gazete’de yayımı tarihinden itibaren, kamulaştırma, toplulaştırma, arazi değiştirilmesi ve dağıtım işlemlerinin tamamlanması veya tapuya tescili sonuçlandırılıncaya kadar, gerçek kişilerle özel hukuk tüzelkişilerine ait arazinin mülkiyet ve zilyetliği devir ve temlik edilemez. Bu araziler ipotek edilemez ve satış vaadine konu olamaz. Ancak, bu kısıtlama süresi beş yılı aşamaz. Sulama şebekesi tamamlanıp sulamaya geçinceye kadar da aynı işlemler yapılmaz. Bu kısıtlamada ise süre, beş yılı aşamaz. Ancak, sulama alanlarında toplulaştırma çalışmaları kısıtlama süresi içerisinde sonuçlandırılamadığı takdirde, Tarım Reformu Genel Müdürlüğünün teklifi ile Tarım ve Köyişleri Bakanlığının onayı ile toplulaştırma çalışmalarının sonuçlandırılması amacıyla kısıtlama süresi en fazla beş yıla kadar daha uzatılabilir…’ bu nedenle bu taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine de konu edilemez.

+3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca‘…Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz…’ bu nedenle bu taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine de konu edilemez.

+442 sayılı Köy Kanunu’nun Ek 13. maddesi uyarınca‘…Köy tüzelkişiliği adına, köy yerleşme planına göre en çok 2000 m2 olmak üzere tescil edilen parseller köyde ikamet eden ve köy nüfusuna kayıtlı olup evi bulunmayan ihtiyaç sahiplerine ihtiyar meclisi kararı ile rayiç bedel üzerinden satılır.

Satış bedeli peşin veya en çok 5 yılda ve 5 eşit taksitle tahsil edilerek, o köyün imar işlerinde kullanılmak üzere köy sandığına yatırılır.

Köy ihtiyar meclisince satılan parseller üzerine satış tarihinden itibaren en geç 5 yıl içinde bina yapılması zorunludur.  

Hak sahipleri bu yerleri 10 yıl müddetle başkalarına devir ve temlik edemezler…’ bu nedenle bu taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine de konu edilemez.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNİN KONUSU NELERDİR?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin konusu adından da anlaşılacağı üzere sadece tapulu taşınmaz mallardır. Tapusuz taşınmazlar satış vaadi sözleşmesine konu olamazlar.

BAŞKASINA AİT TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNE KONU EDİLEBİLİR Mİ?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz malın tapulu olması şart ise de vaat eden kişinin sözleşme anında taşınmazın maliki olması zorunlu değildir. Başkasına ait taşınmaz malın satışının da vaat edilmesi mümkündür.

+Yargıtay 14. HD., 2011/15866 E., 2012/790 K. ‘…Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmakla vaat borçlusu ileride o taşınmaz malın mülkiyetini vaat alacaklısına geçirme taahhüdünde bulunur. Bu nedenle ifanın talep edildiği tarihte taşınmazın satış vaadi borçlusunun mülkiyetinde olup olmadığına bakmak gerekir. Sözleşme anında taşınmazın maliki olması zorunlu değildir…’

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ NE ZAMAN SONA ERER? 

Tarafların karşılıklı olarak sözleşmeyi fesh etmesi, sözleşmenin ifa edilmesi, sözleşmenin zamanaşımına uğraması ve ifa imkansızlığı nedenleri ile satış vaadi sözleşmesi sona erer.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE ZAMANAŞIMI NE KADAR?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerine ilişkin davalarda 10 yıllık zamanaşımı uygulanmaktadır. Bu sürenin başlangıcı olarak sözleşmenin yapıldığı tarih değil, sözleşmenin ifa edileceği tarih ya da ifa olanağının doğduğu tarihtir.

+Yargıtay 3. HD., 2016/22723 E., 2018/9363 K. ‘…Dava konusu ihtilafta uygulanacak zamanaşımı süresi, taraflar arasında sözleşme ilişkisi bulunması nedeniyle BK. 125. maddesi (6098 sayılı BK.’nun 146. maddesi) gereğince 10 yıldır. Ayrıca zamanaşımı, borcun muaccel olduğu ya da ifanın imkansız hale geldiği tarihte başlar…’

+Yargıtay 14. HD., 2012/3744 E., 2012/4625 K. ‘…Taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden Borçlar Kanununun 125. Maddesi hükmü gereğince 10 yıllık zamanaşımı süresi uygulanır ve bu süre sözleşmenin ifa olanağının doğması ile başlar. Elbirliği mülkiyetine konu bir taşınmazda elbirliği ortaklarından birinin ortaklık dışı bir kişiye satım vaadinde bulunması halinde, sözleşme bir taahhüt muamelesi olarak geçerli olmakla birlikte elbirliği ortaklığı çözülünceye kadar sözleşmenin ifa olanağının varlığından söz edilemez. Elbirliği ortaklığının çözüldüğü tarihte itibaren zamanaşımı işlemeye başlar…’

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ DAVALARINDA DAVACI VE DAVALI KİMLERDİR?

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde davacı, taşınmazı devretmeyi vaat edinen kişiden taşınmazı devralacak kişidir.

Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde davalı ise taşınmazı devretmeyi vaat eden kişidir. Bu şahsın taşınmaz sahibi olmasına gerek yoktur.

Paylı mülkiyete tabi taşınmazlarda, paydaşın payının tamamını veya bir kısmını satmayı vaat etmesi mümkündür

Elbirliği mülkiyetine tabi taşınmazlarda, elbirliğinin paylı mülkiyete dönüştürülmeden paya düşen kısmın satılması mümkün değil ise de, bu kısmın satışının vaat edilmesi yani satış vaadi sözleşmesine konu edilmesine bir engel yoktur.

AYNI TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİRDEN FAZLA SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİ YAPILABİLİR Mİ?

Bir taşınmazın birden fazla kişiye satışının vaat edilmesini yasaklayan bir yasa hükmü bulunmamaktadır. Bu nedenle yasal şekle uygun olarak aynı taşınmazın birden fazla kişiye satışının vaat edilmesi mümkündür. Bu durumda isem taşınmazın hangi vaat alacaklısına verileceğine ilişkin önemli olan satış vaadi sözleşmesinin sicile şerh verilip verilmediğidir.

• Önceki satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiş ise; önceki sözleşmenin vaat alacaklısı taşınmazın mülkiyetinin tarafına geçirilmesini dava edebilir. Bu durumda taşınmaz ikinci sözleşmenin vaat alacaklısını devredilmiş olsa dahi ilk sözleşme şerh edilmiş olduğundan, ilk sözleşmenin vaat alacaklısı, ikinci sözleşmenin vaat alacaklısına karşı tapu iptali ve tescili davası açarak mülkiyetin kendi üzerine geçirilmesini isteyebilir.
• Önceki satış vaadi sözleşmesi tapuya şerh edilmemiş ise; sonraki vaat alacaklısı iyiniyetli ise, taşınmaz sonraki vaat alacaklısına devredilmesi halinde önceki vaat alacaklısı artık tapu iptal ve tescil davası açamayacaktır. Bu durumda tazminat davası açabilecektir.
• Sonraki satış vaadi sözleşmesi tapu siciline şerh edilmiş ise; önceki satış vaadi alacaklısı şerh edilmemiş olsa bile taşınmaz üzerine devredildikten sonra şerh alacaklısının önceki alacaklıya karşı yapabileceği bir şey yoktur.

TAŞINMAZ SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMESİNDE GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME HANGİSİDİR?

Mahkemelerin görevi dava konusuna göre belirlenir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine ilişkin davalarda genel görevli mahkeme olan Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir.

Taşınmazlara ilişkin davalarda taşınmaz malın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmazlara ilişkin yetki kuralı kamu düzeninden olup, mahkemece re’sen dikkate alınır. Diğer davalarda ise genel yetkili mahkemeler yetkilidir.